La SCPI Upêka, gérée par Axipit Real Estate Partners et spécialisée dans l’immobilier tertiaire diversifié en Europe, publie son Bulletin Trimestriel pour le troisième trimestre 2025. Ce trimestre confirme la dynamique de collecte avec près de 38 millions d’euros de capitalisation et un taux d’occupation financier maintenu à 100%.
Collecte et souscriptions
La collecte brute du troisième trimestre 2025 s’établit à 3 966 800 euros, doublant par rapport au trimestre précédent. Depuis la création en juin 2023, la collecte brute cumulée atteint 36 341 700 euros, témoignant de l’attractivité du fonds. Le nombre de parts nouvelles émises sur le trimestre s’élève à 19 834 parts. Le nombre total de parts en circulation net de retraits atteint 187 731 parts au 30 septembre 2025. Le nombre d’associés progresse de 325 sur le trimestre pour atteindre 1 457 associés. La capitalisation totale de la SCPI s’établit à 37 546 200 euros au 30 septembre 2025. Aucune part n’est en attente de retrait sur ce trimestre comme sur les trimestres précédents, confirmant l’équilibre entre l’offre et la demande. Le nombre de parts en jouissance continue de progresser d’environ 9% sur un trimestre et près de 30% depuis le début de l’année.
Investissements et patrimoine
Upêka a réalisé une acquisition majeure au troisième trimestre le 8 août 2025. Il s’agit d’une opération de sale and lease back portant sur un actif de bureaux et locaux d’activité de 4 971 m² situé à Zierikzee aux Pays-Bas, à proximité de Rotterdam. Le rendement acte en main de cette acquisition atteint 8,17%. L’actif est loué pour 10 ans fermes à une entreprise spécialisée dans le moulage de produits plastiques sur-mesure. Le site regroupe le siège historique de l’entreprise ainsi que des unités de production. Cette acquisition vient renforcer la présence de la SCPI aux Pays-Bas tout en équilibrant l’exposition entre les trois grandes typologies d’actifs du portefeuille.
Le patrimoine immobilier compte désormais 12 immeubles répartis dans 4 pays européens pour un montant total investi de 29,07 millions d’euros. La répartition géographique privilégie l’Espagne à 44%, les Pays-Bas à 41%, la France à 10% et l’Irlande à 5%. La typologie du portefeuille se compose de 31% de bureaux, 31% de commerces, 33% de logistiques et locaux d’activités et 5% d’éducation. La valeur estimée des actifs au 30 septembre 2025 atteint 31,10 millions d’euros, incluant la valeur nette comptable de la dernière acquisition réalisée durant le trimestre. Le taux moyen de rendement à l’investissement s’établit à 7,67%.
Activité opérationnelle et locative
Le taux d’occupation financier se maintient à 100% au troisième trimestre 2025, illustrant la qualité du portefeuille et la pertinence de la stratégie d’investissement mise en œuvre depuis le lancement en 2023. Le taux d’occupation physique atteint également 100% sur un parc immobilier représentant 28 169 m². La durée moyenne résiduelle des baux jusqu’à leur terme (WALT) s’élève à 14,8 ans et celle jusqu’aux prochaines échéances (WALB) atteint 8,3 ans, garantissant une bonne visibilité sur les revenus futurs.
La répartition des revenus locatifs par secteur d’activités montre une diversification importante avec 21% pour la santé et laboratoire, 21% pour la logistique et entrepôt, 19% pour les services bien-être, 11% pour l’architecture et design, 11% pour la technologie et l’audiovisuel, 6% pour l’éducation, 5% pour l’alimentaire, 3% pour le commerce de bouche, 2% pour le commerce de proximité et 1% pour l’assurance et finance.
Distribution et rendement
La distribution du troisième trimestre 2025 s’établit à 2,42 euros brut de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance. Après déduction de l’impôt étranger prélevé à la source de 0,65 euro, le montant net de fiscalité étrangère atteint 1,77 euro par part. Cet impôt étranger est supporté par la SCPI et déductible en France pour les investisseurs personnes physiques. Le troisième acompte trimestriel net est sensiblement équivalent à celui du trimestre précédent. Depuis le début de l’année 2025, le cumul des acomptes des premier et deuxième trimestres s’élève à 6,17 euros brut de fiscalité étrangère, soit 4,31 euros net après déduction de 1,86 euro d’impôt étranger.
La Performance Globale Annuelle 2024 s’est établie à 7,96%, remplaçant le TRI sur 1 an comme indicateur de performance globale selon la méthodologie ASPIM. Le taux de distribution 2024 a atteint 7,96% brut de fiscalité étrangère par part en pleine jouissance. Le prochain versement prévisionnel des dividendes est prévu en janvier 2026, le versement n’étant toutefois pas garanti et restant conditionné au vote de l’Assemblée Générale.
Valorisation et valeurs des parts
La valeur de réalisation s’établit à 184,89 euros par part au 30 juin 2025, en progression de 3,46% sur six mois. La valeur de reconstitution atteint 205,70 euros par part au 30 juin 2025, en hausse de 2,41% sur six mois. Le prix de souscription actuel se maintient à 200 euros par part, créant une décote de 2,77% par rapport à la valeur de reconstitution. Cette décote indique un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution, traduisant une éventuelle réserve de valeur, sans toutefois constituer une garantie de performance future ni de revalorisation de parts.
Le tunnel de valeur de reconstitution se situe entre 185,13 euros (-10%) et 226,27 euros (+10%). Le TRI cible sur 10 ans reste fixé à 6,50%, objectif fondé sur la réalisation d’hypothèses de marché et ne constituant pas une promesse de rendement ou de performance. Le niveau d’endettement demeure très faible à 3,14% de la valeur hors droit du patrimoine.
Actualités et développement
Le troisième trimestre a été marqué par plusieurs évolutions significatives. Upêka a lancé un nouveau site internet conçu pour offrir une expérience utilisateur optimisée, permettant aux associés et partenaires d’accéder plus facilement à l’ensemble des informations et documents relatifs à la SCPI. Parallèlement, la migration du système d’information vers une nouvelle plateforme digitale s’est déroulée avec succès, simplifiant la gestion quotidienne pour les porteurs de parts.
Les équipes d’Axipit Real Estate Partners étaient présentes au salon Patrimonia qui s’est tenu les 24 et 25 septembre 2025 à Lyon. Cette participation a permis de renforcer la visibilité d’Upêka auprès des conseillers en gestion de patrimoine et d’échanger avec de nombreux partenaires distributeurs. La SCPI Upêka a obtenu le label ISR en septembre 2024 et est classée article 8 du règlement SFDR. Sa stratégie ISR repose sur les trois piliers ESG avec des objectifs de réduction de la consommation d’énergie, de bien-être des locataires et de sensibilisation aux pratiques environnementales vertueuses.
Perspectives
Upêka poursuit sa stratégie de développement paneuropéen en profitant des cycles différenciés des marchés européens. La collecte dynamique du troisième trimestre va prochainement être utilisée pour acquérir de nouveaux actifs relutifs qui devraient améliorer durablement la performance du fonds. Le positionnement géographique équilibré entre l’Espagne, les Pays-Bas, la France et l’Irlande permet de tirer parti des zones à fort potentiel de croissance tout en maintenant l’exposition sur des marchés matures et résilients. Le maintien du taux d’occupation financier à 100% et la durée moyenne élevée des baux garantissent une visibilité importante sur les revenus futurs. L’objectif pour la fin d’année 2025 reste double : assurer la pérennité de la croissance tout en garantissant la valorisation durable des investissements immobiliers dans un contexte de marché en évolution marqué par une sélectivité accrue des actifs.
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